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房产合资争议仲裁案裁决书

(2004年12月31日)

【提要】申请人××房地产开发有限公司与被申请人××科技集团股份有限公司、被申请人××科技私人有限公司、被申请人××投资有限公司于1996年 11月15日共同签署《××置业有限公司合同书》,约定四方共同设立合营公司,申请人负责协助办理相关审批手续,在项目竣工后分配500平方米公寓,不参加其他利润分配,也不承担合营公司的亏损。申请人要求被申请人根据合同约定向其分配500平方米公寓,被申请人则认为项目尚未竣工、分配条件尚不成就。仲裁庭认为,根据合同约定和相关法律规定,申请人可以分配  500平方米公寓,但分配条件是项目整体竣工,因此,被申请人应在项目整体竣工后向申请人分配。

【关键词】  竣工验收 合同解释


    中国国际经济贸易仲裁委员会(下称仲裁委员会)根据申请人××房地产开发有限公司与被申请人××科技集团股份有限公司(下称被申请人一)、被申请人××科技私人有限公司(下称被申请人二)、被申请人××投资有限公司(下称被申请人三,三被申请人合称被申请人)于1996年11月15日签订的《××置业有限公司合  同书》中的仲裁条款以及申请人于2004年6月9日提交的书面仲裁申请,受理了上述合同项下的房产合资争议案。   

    仲裁委员会根据《仲裁规则》规定成立以××为首席仲裁员,××和××为仲裁员的仲裁庭,审理本案。 
    仲裁庭于2004年9月6日在北京开庭审理本案。申请人与被申请人均委派仲裁代理人参加了庭审。庭审中,双方均就本案事实和法律问题作了口头陈述和辩论,就所提交的所有证据材料进行了质证,回答了仲裁庭的庭审调查提问,并进行了最终陈述。   
    庭审后,双方提交了最后陈述,仲裁委员会进行了转交。   
    仲裁庭于2004年12月31日作出本裁决书。   
    现将本案案情、仲裁庭意见以及裁决内容分述如下:   

一、案  情


    1996年11月15日,申请人与三被申请人签署《××置业有限公司合同书》。四方在合同中约定合作成立××置业发展有限公司(下称合营公司)。合同约定:合营公司的经营范围是开发建设“××广场”;合作条件为申请人负责申办和成立合营公司、以合营公司名义向政府有关部门申请并获得有关的一切批准文件和证书并在项目开工后按政府有关规定办好商品房外销预售许可证,被申请人一负责提供开发建设用地,被申请人二和被申请人三负责提供注册资金并进行项目融资; 合营公司的利润分配及风险承担为:(1)项目建成后,其中部分物业的产权分配:被申请人一:办公用房,1600平方  米;申请人:公寓住宅,500平方米;被申请人二:办公用房,1500平方米;公寓住宅1000平方米;被申请人三:办公用房,1500平方米。(2)项目建成后,除第1项约定之物业外,合营公司以物业租售、转让等方式为合营公司创造的收入,在扣除合营公司所有成本和费用以及向中国政府缴纳企业所有税务后,剩余的净利润分配比例为:被  申请人一:分得利润25%;被申请人二:分得利润30.6%;被申请人  三:分得利润44.4%。(3)如果合营公司有亏损,被申请人一、被申请人二及被申请人三按以上净利润分配各自分担其在合营公司注册资本范围内的亏损及风险。   

    合同及合营公司章程签订后,1996年12月9日申请人和三被申请人又召开了第一次全体股东会议,经过讨论一致决定修改合同及章程。
    修改后的合同第21条约定“乙方(即申请人)责任(1)负责办理成立合营公司,向政府有关部门进行申报,取得批准;(2)负责在合营公司开发的项目开工后按照有关规定取得有关项目的《商品房外销预售许可证》;(3)协助合营公司向政府有关部门申请并获得与该  地块及合营公司所经营的项目有关的批准文件和证书”。   
    申请人称其根据上述约定协助合营公司取得相关批准文件和证书,但在该房地产开发项目建成以后,被申请人始终以该项目没有竣工为借口,不履行合同约定的义务。不向申请人给付500平方米的公寓住宅。申请人遂依据合同中的仲裁条款,向仲裁委员会提起仲裁申请。   
    申请人的仲裁请求如下:   
    ①请求裁决被申请人给付申请人公寓住宅500平方米;   
    ②请求裁决被申请人承担本案仲裁费用和代理费。   
    被申请人答辩称,根据目前合营公司的经营以及项目的现状,物业还不具备分配的条件,具体理由如下:   
    1.项目尚未竣工   
    项目虽然取得《商品房外销预售许可证》,但是公安局消防局对建设工程消防验收的结论为不合格,该验收意见的日期为2004年6月11日。鉴于消防验收不合格,上面提到的消防验收之后的程序都是无法进行的,因此项目工程尚未竣工是十分明确的事实。  
根据合同第31条第1项之约定,部分物业的产权分配应该在项目建成后进行,故由于项目工程尚未竣工,不符合分配条件。   
    2.目前分配物业不符合法律规定   
    《中外合作经营企业法》第22条规定“中外合作者依照合作企业合同的约定,分配收益或者产品,承担风险和亏损”;《中外合作经  营企业法实施细则》第43条规定“中外合作者可以采用分配利润、分配产品或者合作各方共同商定的其他方式分配收益。采用分配产  品或者其他方式分配收益的,应当按照税法的有关规定,计算应纳 税额。”
    项目工程尚未竣工,所有决算工作尚不能进行,项目的销售工作也没有全部完成,公司经营是否盈利无法计算。基于上述因素,项目的所得税、土地增值税等税款都不能确定和进行申报,目前分配物业  明显违反法律规定。   
    3.申请人没有履行完合同约定的义务   
    合同第16条“乙方(即申请人):负责申办和成立合营公司、以合营公司名义向北京市政府有关部门申请并获得有关的一切批准文件和证书”。根据这一约定,申请人有义务负责办理项目工程竣工的全部手续,但是目前项目尚未竣工,所有竣工手续有待办理。   
    鉴于申请人还有应尽义务没有履行或者没有完全履行,因此目前不宜对物业进行分配。
    4.被申请人无法向申请人提供要求分配的物业被申请人与申请人一样是合营公司的股东,根据合同与申请人一样拥有分配利润获得物业的权利,无论是根据合同的约定还是根  据法律的规定都不应该承担向申请人提供利润分配的义务。另外,被申请人并非是房屋的产权人,无权提供他人名下的财产给申请人。   

二、仲裁庭意见


    (一)关于法律适用   

    《中外合作经营企业法实施细则》第55条规定:“合作企业合同的订立、效力、解释、履行及其争议的解决,适用中国法律。”据此,仲裁庭认为,解决本案争议应当适用中国法律。   
    (二)关于申请人的第1项仲裁请求   
    申请人请求裁决被申请人给付其公寓住宅500平方米。   
    仲裁庭注意到,双方均认可本案争议焦点——申请人取得分配  的条件就是该条中约的“项目建成后”,但双方对该条件理解不同,导致争议。   
    申请人认为“项目建成后”指的就是公寓竣工验收后,而被申请人则认为“项目建成后”指的是包括公寓和写字楼在内的整体工程  竣工验收后。
    申请人还认为其仅参与部分物业产权分配,即取得500平方米住宅公寓,而不享受利润分配,也不承担合营公司的亏损及风险,因此其现在即可取得分配。被申请人则认为申请人作为合营公司的股东,公司盈亏应与其直接相关,因此,在合营公司大量负债未清偿、项目进行贷款抵押的情况下,不能现在就进行分配。   
    《合同法》第125条规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”仲裁庭认为,在双方对本案合同第31条中的“项目建成后”理解不同时,应依据本案  合同的相关条款来确定该约定的真实意思。仲裁庭注意到,本案合同第10条约定:合营公司的建设项目名称为“××广场”,建设内容为“包括写字楼、公寓、购物中心、商品批发市场、会议及展厅、宾馆(饭店)、餐饮、娱乐俱乐部、儿童乐园及附属配套设施为一体的综合性现代化建筑群”;合同第12条第3款约定:项目开发分两期,第一期工程占地为0.4至0.8公顷,建筑面积为3万平方米,在第一期工程完工后,合营公司应确保在第一期工程竣工之日起计算之36个月内进行第二期工程之施工。据此,仲裁庭认为,合同第31条所指  “项目”应为合同第10条中列明的包括公寓楼、办公楼及配套设施等在内的整体工程,而非合同第12条约定的分期开发之第一期,即申请人所主张的公寓。   
    关于申请人要求物业的分配与合营公司利润分配问题,根据《合作经营企业法》第22条规定:“中外合作者依照合作企业合同的约定,分配收益或者产品,承担风险和亏损”,本案合同第31条中明确约定“项目建成后,其中部分物业的产权分配”,其中申请人分配500平方米住宅公寓。在约定的部分物业的产权分配外, “合营公司以物业租售、转让等方式为合营公司创造的收入”,“剩余的净利润”由被申请人按比例分配,如果合营公司有亏损亦由被申请人“按净利润分配各自分担其在合营公司注册资本范围内的亏损与风险”,即申请人不参加利润分配也不参加分担合营公司的亏损与风险。   
    仲裁庭认为,上述本案合同第31条中关于申请人只分配物业的产权不参与其后利润的分配及亏损与风险的分担的约定并没有违反《合作经营企业法》的规定,而且本案合同已于1995年6月29日经外经贸委批复生效,因此,申请人要求的物业的产权分配并不以合营公司的利润分配时间未到或合营公司的销售租赁工作没有全部完成,无法计算公司盈利情况或贷款未还或处于亏损状态为前提条件,只要本案所涉房地产项目整体竣工即可分配500平方米住宅公寓。   
    根据现有材料,本案所涉房地产项目中申请人要求分配的公寓已于2002年12月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位共同验收合格,并于2003年3月10日向××建设委员会进行了竣工验收备案,备案验收意见表明公寓的竣工验收备案文  件齐全。据此,仲裁庭认定,公寓已建成。写字楼于2004年7月15日取得公安局消防局建筑工程消防验收合格意见书,但双方均未提交写字楼并未竣工验收或已经竣工验收的其他相关证明材料。如果竣工条件具备,申请人应当协助合营公司办理项目竣工证书;如果竣工条件不具备,申请人也是无法协助合作公司办理项目竣工验收证书的。   
    仲裁庭认为,本案合同中约定的是申请人在“项目建成后”分配500平方米住宅公寓,且合同中明确约定了申请人仅分配500平方米住宅公寓,而不参与利润分配,也不承担亏损和风险。因此,申请人可在公寓竣工验收后即进行500平方米住宅公寓的产权分配。   
    仲裁庭进一步认为,在房地产开发经营过程中,往往是在项目竣工验收以前先取得商品房预售许可证,往往到项目竣工验收之时房产预售已过半,甚至可能接近预售完,交房则是在项目竣工验收之后。因此,由于根据本案合同的约定,申请人可分配500平方米的住宅公寓,而且合营公司已于2003年9月就早已领取本案所涉房地产项目的商品房预售许可证,而且根据楼盘资料显示,销售租赁面积已达7.5万平方米,因此,仲裁庭认为,应在本裁决作出之日起30日内,由被申请人和申请人共同商定具体分配方案以确定申请人可分配的500平方米住宅公寓所在的具体楼座、楼层和房间号,以便在项目竣工验收后可以按照双方商定的具体分配方案分配交付给申请  人。   
    (三)关于申请人的第2项仲裁请求   
    申请人请求裁决被申请人承担本案仲裁费用和代理费。仲裁庭认为,本案仲裁费应由申请人承担50%,由被申请人承担50%。至于申请人请求的代理费,根据本案的情况,仲裁庭不予支持,由申请人自行承担。    

三、裁  决


    综上,仲裁庭对本案作出裁决如下:   

    (1)被申请人应在本案所涉房地产项目竣工验收后,将500平方米住宅公寓物业分配交付给申请人。   
    (2)本案仲裁费由双方当事人按比例分担。   
    本裁决为终局裁决,自作出之日起生效。